“上周六，上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)直接被擠爆了，一天崩了8次，太火爆了！”滬上中介小哥在朋友圈感嘆道。
3月14日，上海二手房成交再沖高峰，單日成交1472套，逼近1500套大關(guān)，成交量高漲也使得上海二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)一度“癱瘓”。
從上周整體情況來看，上海二手房行情正在節(jié)節(jié)攀高。據(jù)安居客監(jiān)測數(shù)據(jù)，上周（3月9日—3月15日），上海二手房整周成交7233套，創(chuàng)近五年來的最高周成交紀(jì)錄。
那么，在“滬七條”的帶動下，誰是當(dāng)下上海二手房成交的主力軍？二手房成交量的攀升會否帶來上海房價的新一輪上漲？
一線直擊：
新政點燃市場，帶看、成交“雙活躍”
上海此輪“小陽春”行情的啟動除了與“金三銀四”的購房窗口期相關(guān)，更主要來源于在“滬七條”新政刺激下購房需求的釋放。
上海本地一名資深中介人士向新京報貝殼財經(jīng)記者分析：“由于網(wǎng)簽滯后，上周末的數(shù)據(jù)反映的正好是‘滬七條’政策剛出來時候的成交數(shù)據(jù)，證明新政對市場成交的帶動作用是非常明顯的。但也需明確的是，這次是在新政刺激下積壓的剛需、改善型需求的釋放，并非市場自動的、全面的暴漲?！?/p>
同時，新政前后市場的表現(xiàn)也呈現(xiàn)出冷暖反差。據(jù)上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根介紹，3月第二周，二手房成交量同比增長9%；新政后，日均帶看量、日均新增客戶量比新政前增長47%、57%，客戶入市信心較前期提升，帶看與成交“雙活躍”。
對于二手房成交創(chuàng)近五年的高峰，58安居客研究院院長張波分析，此次成交高峰是多重因素疊加的結(jié)果：一是“滬七條”政策落地，帶動市場活躍；二是市場預(yù)期轉(zhuǎn)好，用戶決策積極性增強；三是節(jié)前積壓需求釋放，年后往往是成交的高峰，由于今年過年晚導(dǎo)致更多成交在3月得到體現(xiàn)。
從安居客線上用戶行為數(shù)據(jù)看，政策落地當(dāng)周，用戶主動發(fā)起“微信對話數(shù)”周環(huán)比上漲144.7%，發(fā)起用戶數(shù)環(huán)比增長133.7%，留電用戶數(shù)更是大增251.8%，微聊留電率提升50.5%，且上升的趨勢在3月中旬還有所延續(xù)。購房者已從“觀望為主”轉(zhuǎn)向“主動留電、深度溝通”。
從新房成交來看，雖然暫時沒有二手房火爆，但也呈現(xiàn)出回暖的趨勢。從3月前半月數(shù)據(jù)來看，截至3月15日，上海一手新房共成交5778套，日均網(wǎng)簽385套，市場逐步回暖。
在新政的影響下，上海龍頭房企也正在搶收“金三銀四”。來自保利發(fā)展上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“整體來看，今年節(jié)后兩周周均成交較年前1個月的周均增長150%，顯著高于前兩年同期變化。新政起效疊加傳統(tǒng)‘小陽春’行情，3月9日-3月15日來訪、成交均持續(xù)回升，較新政前1-2個月的周均增長1-2倍。比如，保利·西郊和煦領(lǐng)墅新政后周來訪量環(huán)比激增304%、保利珺園3月周度來訪量環(huán)比2月增長180%?！?/p>
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，當(dāng)前新房供應(yīng)仍偏緊，熱門網(wǎng)紅盤還在蓄勢待發(fā)，雖然成交暫未復(fù)刻二手房的爆發(fā)式增長，但市場先行指標(biāo)持續(xù)向好，雙休日售樓處到訪量節(jié)節(jié)攀升。
專家釋疑：
車位產(chǎn)證拆分并非網(wǎng)簽放量主因
目前，也有市場聲音稱，上海3月上旬二手房交易量激增或來源于3月份不動產(chǎn)登記規(guī)則調(diào)整，即對車位進(jìn)行單獨辦理產(chǎn)證，引發(fā)網(wǎng)簽量上漲。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出，“車位單獨交易導(dǎo)致一套房產(chǎn)被計為兩套網(wǎng)簽，從而導(dǎo)致網(wǎng)簽量激增”的觀點存在對交易流程的誤解，高估了其對總量的影響。
“首先，即使在車位與住宅登記于同一本產(chǎn)證的情況下，過去在交易時也一直是分別簽署兩份網(wǎng)簽合同（房屋合同與車位合同，一個為住宅、一個為商業(yè)），網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑并未發(fā)生改變。因此，所謂‘新規(guī)導(dǎo)致一套變兩套’的說法，是對既有操作流程的不了解。同時，即便存在極少數(shù)的流程規(guī)范帶來的統(tǒng)計微調(diào)，其對總量的影響也極為有限。核心邏輯在于，上海二手房成交主力是房齡較老的‘老破小’以及動遷房小區(qū)。這類房源或沒有配套產(chǎn)權(quán)車位，或車位本身不單獨出售。因此，能夠受到車位交易統(tǒng)計影響的，僅限于部分帶有產(chǎn)權(quán)車位的次新商品房小區(qū)，占比其實很小?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱。
事實上，上海二手房市場供需格局正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場核心矛盾已從“去化難”轉(zhuǎn)向“優(yōu)質(zhì)房源供給不足”。對此，嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步分析：“從數(shù)據(jù)看，從2025年5月份左右開始，上海二手房掛牌量就開始進(jìn)入下行周期，即掛牌積壓的矛盾開始緩解。供應(yīng)減少疊加需求上升，導(dǎo)致買方議價空間縮小，甚至出現(xiàn)‘多名客戶搶一套房’的現(xiàn)象，進(jìn)一步加劇了市場的緊迫感。從市場的實際反饋看，優(yōu)質(zhì)房源和便宜房源相對減少，從結(jié)構(gòu)上也影響了掛牌的單價結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)了供求兩端的預(yù)期和策略?！?/p>
所以，在市場供需發(fā)生改變的情況下，疊加“滬七條”新政后需求的爆發(fā)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計：“保守預(yù)估全月成交量將達(dá)2.7萬套，市場普遍預(yù)期有望沖擊3萬套大關(guān)?！?/p>
市場動向：
剛需仍是交易主力，置換鏈條逐步激活
那么，哪些群體是當(dāng)下買房的“主力軍”？
從需求結(jié)構(gòu)看，剛需仍是市場核心支撐。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，總價300萬以內(nèi)入門級房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續(xù)提升。
盧文曦進(jìn)一步指出，目前來看，這些都是比較積極的信號。從以往市場慣例來看，通常都是剛需產(chǎn)品市場先行，隨后逐步傳導(dǎo)至首次改善型房源，再進(jìn)一步向高端改善等高階產(chǎn)品傳遞熱度，整個置換鏈條也會隨之逐步盤活。
量的攀升也帶來二手房房價抬高。據(jù)3月16日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月，上海二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%。從歷史數(shù)據(jù)來看，上海二手住宅銷售價格自2025年5月以來連續(xù)九個月負(fù)增長，此次環(huán)比轉(zhuǎn)漲為近10個月來首次。
雖然剛需占據(jù)成交主力，但是改善型置業(yè)也逐步攀升，并且持續(xù)拉動上海二手房房價的上漲。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月上海 90平方米及以下剛需戶型新建商品住宅同比上漲3.0%，90-144平方米剛改戶型同比上漲2.7%，144平方米以上高端改善戶型同比漲幅高達(dá)6.3%。
那么，二手房成交量的攀升會否帶來上海房價的新一輪上漲？
“上海二手房行情先從‘老破小’啟動進(jìn)一步傳導(dǎo)到改善，這個過程房價可能是溫和上漲的，同時，量為價先，也需要夯實交易量的基礎(chǔ)，所以還要看后續(xù)交易量是否能持續(xù)?！北R文曦表示。
對此，張波認(rèn)為，短期來看，市場大概率呈現(xiàn)量價平穩(wěn)的態(tài)勢。雖然市場熱度已經(jīng)明顯提升，但遠(yuǎn)郊板塊仍面臨新房供應(yīng)競爭，價格上漲將集中于核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源，結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)。長期來看，量價平穩(wěn)也是主要趨勢，雖然近期上海二手房掛牌量持續(xù)下降，核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源議價空間收窄，價格止跌轉(zhuǎn)漲信號有所增強，但需求很難再現(xiàn)報復(fù)性上漲，尤其是投機性需求大都離場，自住需求相對穩(wěn)定，更是強化了未來量價平穩(wěn)的需求基礎(chǔ)。（新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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